El crédito hipotecario tiene espacio

Economía y Mercado - Diario El País de Montevideo

VIVIENDA Según la encuesta del INE solamente el 61% de los hogares son propietarios del inmueble que habitan

El crédito hipotecario tiene espacio

Mientras que los ingresos se recuperan más rápido que el costo de las viviendas, los alquileres han ganado terreno en el año 2006

La competencia entre los bancos por el crédito va tomando clima. Es algo gradual pero en que se ven movimientos día a día.

El terreno del crédito hipotecario es uno de los que ha cobrado vida en los últimos meses. Con un BHU que todavía no tiene claramente definida su reestructura y que mantiene el estatus de problema para la política económica, los bancos privados han lanzado campañas publicitarias de los productos orientados a la compra y refacción de vivienda.

A estos los ha seguido el Banco República, que anunció que incursionaría en el futuro cercano en este segmento de mercado.

Más allá de lo que ocurra en el mercado de crédito, los principales indicadores de coyuntura del mercado inmobiliario señalan que hay un potencial para el crecimiento. El relevamiento que se presenta en este análisis converge en el mismo sentido: hay un potencial para que se desarrolle este mercado. Si esto se concreta estaremos frente a un cambio histórico en la política de vivienda del país, con mayor participación privada y en competencia. Es probable que una vez más sea la realidad la que empuje las reformas institucionales.

VIVIENDA. En base a los resultados de la Encuesta Nacional de Hogares Ampliada se confirma que solamente el 61,5% de los hogares de todo el país son propietarios de la vivienda donde reside el hogar. Este nivel es bajo para la realidad de otros países de América Latina, por ejemplo en Chile los propietarios son el 72,5%, en Brasil 73,8% y en México 75,3%.
Los que no son propietarios pueden estar arrendando u ocupando. En el total del país el 15% de los hogares son arrendatarios y el 23% restante son ocupantes. Esta última categoría es muy amplia y cubre desde los que ocupan sin autorización, los que ocupan un terreno pero son propietarios de la vivienda y los que les han permitido ocupar una propiedad, por ejemplo de un familiar.

La tenencia de la vivienda registra modificaciones según cual sea el nivel de ingresos de los hogares.

Al ordenar los hogares por nivel de ingreso per cápita y al dividirlos en cinco segmentos con igual cantidad de hogares -lo que se denominan quintiles-, se destaca que los propietarios en el segmento de mayor nivel de ingreso per cápita es del 70% mientras que en el caso de los más pobres se ubica en solamente el 47%. Los tramos intermedios registran una oscilación entre 60% y 66%. El primer quintil está influenciado por el problema de los asentamientos y por ello el alto porcentaje de ocupantes, lo que en el actual plan de vivienda no pasa por el mercado ni por el crédito hipotecario.

En función de esta información, observando los tres quintiles superiores el porcentaje de hogares con propiedad de la vivienda es bajo por lo que se infiere que hay una demanda potencial interesante para hacer frente a la oferta actual y por consiguiente un potencial mercado de crédito hipotecario. Una estimación rápida permite observar que las magnitudes involucradas son por más elocuentes. Si en estos hogares hay potencial para incrementar en 3% la participación de los propietarios de forma de llegar en dicho segmento al 70%, como cada quintil representa aproximadamente 200.000 hogares, la demanda potencial es del orden de 18.000 propiedades. Si las mismas se valoran en un promedio de U$S 50.000, el mercado potencial se puede cuantificar en el orden de los U$S 900 millones.

CALIDAD. Otra fuente de demanda de crédito hipotecario es la refacción del hogar, ahí también se presenta un buen mercado potencial. En el total del país, solamente el 37% de las viviendas encuestadas se catalogaron como sin problemas coyunturales y 4,5% con problemas leves. Esto significa que poco más de la mitad de las propiedades al 2006 presenta problemas de moderados a graves.

Si nos concentramos en los tres quintiles superiores vemos que esta cifra baja solo ligeramente y se concluye que el 47% de los hogares presenta problemas moderados (28,6%) y graves (18,4%). Para observar en este caso el potencial para el mercado de crédito basta pensar que si este porcentaje bajara modestamente al 40%, exigiría la realización de aproximadamente 42.000 mejoras en la calidad de la vivienda. Si en promedio implican inversiones del orden del 10% del valor de la propiedad tenemos un requisito de inversión del orden de U$S 210 millones, que se debe sumar al mantenimiento permanente para mantener el stock en condiciones.
Por lo tanto, el mercado de crédito hipotecario presenta una demanda potencial muy amplia y en la oferta se siente hace cuatro años la desaparición de su principal actor, el BHU.
Pero el vínculo no es directo ni sencillo, hay que considerar las variables de precios para ver si es factible que se junten la oferta y la demanda. Para ello el foco hay que ponerlo en el precio de las propiedades y en el ingreso de los hogares. La interacción de estas dos variables con la tasa de interés determina si las cuotas hipotecarias son accesibles para los que solicitan el crédito.

COSTOS. Los principales insumos para la construcción han registrado un fuerte crecimiento medidos en dólares desde el inicio de la recuperación económica. En el Gráfico Nº 1 se puede observar la magnitud de la caída con la crisis y el posterior ascenso que se puede cuantificar entre el 45% y el 60% en los tres últimos años según el componente de costo que se trate.
En el caso de la mano de obra y de los gastos generales el crecimiento todavía no ha permitido alcanzar los niveles del año 2000 y se mantienen en el 80% y 88% respectivamente. Como reflejo de los mercados internacionales, algunos materiales han registrado incrementos significativos y en la actualidad el índice agregado se ubica un 14% por encima del promedio del 2000. Los rubros que más aumentos han registrado han sido: aluminio, vidrios e instalaciones eléctricas.

En el Gráfico Nº 2 se presentan el precio de las compra - ventas de inmuebles en propiedad horizontal y los alquileres de los mismos. También se utiliza como moneda común el dólar. Se comprueba cómo en los dos últimos años hay una recuperación de estos valores y que el primer empuje lo tienen los alquileres que se separan del precio de las propiedades, ubicándose al cierre del 2006 un 30% por encima del promedio del año anterior.
Con estas diferencias y el mayor dinamismo en el mercado de crédito hipotecario, es posible que la brecha comience a achicarse y el precio de las propiedades que se negocian se incremente más que los alquileres que hasta el momento han sido la solución "cautiva" a la movilidad en la vivienda.

Finalmente, la pata que falta para desarrollar el mercado de crédito hipotecario es el ingreso de los hogares. Como hasta el momento se han expresado las cifras en dólares, en el Gráfico Nº 3 se presenta la evolución en los tres últimos años del salario medio en dólares. El crecimiento es fuerte desde el comienzo de la recuperación. Tomando el promedio del 2005 como base se observa que el cierre del año pasado se ubica un 15% por encima. Prácticamente a mitad de camino entre el crecimiento del precio de las propiedades y de los alquileres.

De persistir las condicionantes para tasas de interés bajas, es posible que la demanda de crédito hipotecario se reactive lentamente. El nivel de respuesta al estímulo de una oferta altamente publicitada por varias instituciones de intermediación financiera dependerá de que estas tendencias no se vean amenazadas, pero las variables indican que estamos en camino de una reactivación del mercado inmobiliario.