PRÉSTAMOS VATICINAN BOOM

Diario El País, Montevideo, Uruguay-18/4/2007
Sueño de la casa llega a pura cuota Inédito panorama inmobiliario: en 2007, el BHU y el BROU se sumarán a los siete bancos privados que otorgan préstamos hipotecarios. Se prevé explosión en el mercado.
GABRIELA VAZ

Casado, casa quiere, reflexiona el dicho popular que, por años, cayó en desuso dada las pocas posibilidades crediticias para adquirir una vivienda en el país. Pues ahora, el fenómeno se revirtió por completo. La oferta de préstamos hipotecarios es amplísima, y promete ser aún más tentadora en los próximos meses.
Por ejemplo, con el salario de los dos, Juan y María suman 25 mil pesos de ingresos nominales, además de unos ahorrillos que tenían antes de casarse. Regalos por el matrimonio y ayudas familiares mediante, lograron reunir 15.000 dólares. ¿Tienen Juan y María posibilidades de comprarse una casa o apartamento de 50.000 billetes verdes? Sí. De hecho, es probable que encuentren más oportunidades que nunca, ya que este año el abanico de alternativas para cumplir el sueño de casa propia se abre con una variedad casi inédita.
Durante 2007, al menos siete bancos privados, además de dos públicos, brindan o lo harán en breve créditos hipotecarios con diversos planes específicos. Con esos préstamos, el mercado inmobiliario podría crecer de manera explosiva .
"Existe una demanda acumulada importante de vivienda propia, que hará buen uso de la oferta que comienza a dispararse. Seguramente exista un pequeño boom inicial y luego el nivel de operaciones se ubique en parámetros más estables. Para llegar a los niveles en los que Uruguay debería estar, los bancos deberán fondear cerca de 2.000 millones de dólares. Esa cifra está muy lejos de las posibilidades y perspectivas de las entidades hoy, pero si la coyuntura sigue siendo tan favorable, el mercado hipotecario crecerá de manera explosiva a partir del último tramo de 2007 y en particular en 2008".
¿A qué se debe el impulso prestamista? El economista y director del Banco República (Brou), Juan José Cladera, apunta a que se trata de una mejor situación del país.
Uno de los motivos es "la gran liquidez" de los bancos locales, consecuencia de una coyuntura excepcional para la región. "Están mejorando las reglas de juego: se corrige el descalce de monedas que la banca tenía, aparecen instrumentos para fondearse a largo plazo en Unidades Indexadas, se pretende acelerar el plazo de ejecución de hipotecas, y no hay más amenazas de refinanciaciones por ley. El terreno es más que propicio para que el país comience a crear un mercado hipotecario sano, estable y con un horizonte despejado".
Una de las especulaciones que corren en los pasillos de las inmobiliarias es sobre si se dispararán o no los precios de compra y alquileres. Cuando el crédito comience a masificarse, habrá más interesados, la demanda de viviendas se ensanchará y se dará una presión alcista. Ello se mitigará con un incremento paralelo de la oferta. Los alquileres seguirán subiendo un tiempo más, pero a medida que se vayan entregando los edificios en construcción, disminuirá la demanda y, tal como pasó a partir de 1995 por iguales circunstancias, los precios comenzarán gradualmente a declinar en términos reales".
SITUACIÓN ACTUAL. En el Uruguay, hoy, del total de inmuebles, un 61,5% son de propietarios, según se desprende del informe "Situación de la Vivienda en Uruguay", realizado en base a la Encuesta Nacional de Hogares. La mayoría, el 55.8%, lo hizo con recursos propios, otros por herencia (17,8%), y un 1,7% tuvo la suerte que se lo regalaran.
Apenas un 6% de esos dueños de hogares adquirieron su techo con préstamos, otorgados en primer lugar y cómodo por el Banco Hipotecario del Uruguay que ha sido uno de los principales soportes de los uruguayos a la vivienda propia. Por esa razón, su "regreso" prestamista, previsto para el segundo semestre de 2007, conformará uno de los cambios más sustanciales para el mercado inmobiliario.
Por el momento, la institución estatal tiene ciertas opciones de compra, de su propia cartera de inmuebles (tiene entre 2.500 y 3.000). Primero las ofrece a los ahorristas, y luego realiza llamados abiertos. El interesado debe abonar el 30% del valor del inmueble, y el BHU le presta el resto, que puede ser pagado hasta en 25 años, a una tasa promedio de 7% en Unidades Reajustables.
Otra novedad del banco estatal es la posibilidad del arrendamiento con opción a compra, en el cual el interesado comienza siendo inquilino, por un plazo de diez años, y en ese período tiene la opción de pasar a ser promitente comprador. Debe abonar una seña, y a la vez se le computa la mitad de lo que hasta el momento pagó en alquileres.
En unos meses, la institución pública volverá a ofrecer lo que miles de uruguayos reclaman: préstamos para comprar vivienda usada, refaccionar la propia o construir una nueva. Para ello es necesario un profundo proceso de reestructura, algo que comenzará a efectivizarse cuando, en estos días, se apruebe el proyecto de ley que modifica su carta orgánica y crea la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). "En las condiciones actuales, el banco no está apto para prestar. No cumple con los requisitos del Central, no tiene la liquidez necesaria, y sus costos operativos -que son de un banco parado- son altísimos, con lo cual eso sería absolutamente inviable. Podrá prestar porque será capitalizado", explica el vicepresidente de la institución, Walter Morodo.
MILLONES DE DÓLARES. El BHU prevé disponer de 18 millones de dólares para dar créditos en 2007, 25 millones de dólares para 2008 y otro tanto para 2009. ¿De dónde saldrá el dinero? Habrá una capitalización indirecta: lejos de inyectar recursos - "experiencia que no ha resultado positiva", apunta Morodo- la estrategia consistirá en deshacerse de pasivos. "El Ministerio de Economía asumirá créditos problemáticos, y la ANV se quedará con bienes del banco de difícil cobro y que poseen otro tipo de dificultades, hasta de índole social. Permitirá oxigenar la entidad".
Por otro lado, encontrará recursos a través de la securitización, es decir, la venta de cartera hipotecaria de buenos pagadores. "Tenemos alrededor de 60.000 hipotecas. Algo más de dos tercios, por ser problemáticas, se van a ir en fideicomiso a la ANV. Del tercio restante, ya se seleccionaron entre 10.000 y 12.000 créditos que están al día, o hasta con dos cuotas de vencimiento, y se van a securitizar, esto es, ofrecer a particulares, que a cambio del adelanto del monto, seguirán percibiendo el pago de la cuota. Esperamos cubrir los 18 millones de dólares previstos para 2007. En 2008 Y 2009, habrá que hacer una o eventualmente dos securitizaciones más".
Aún no se establecieron los criterios para otorgar créditos, - plazos, tasas y requisitos del solicitante- pero es probable que la prioridad la tengan los ahorristas. "Es una cuestión de estricta justicia. Hay 160.000 personas que prácticamente no movieron sus ahorros más allá de los problemas que sufrimos", dice Morodo.
El otro banco estatal que ingresará al mercado es el República (BROU), una novedad que también jugará fuerte. El año pasado, la institución otorgó préstamos a sus funcionarios y el 70% de las solicitudes estuvo relacionado con la vivienda.
"Nos marcó. Era una necesidad que había, y creímos que un banco del Estado no podía estar indiferente ante el `clamor de la gente`. Si pasaba con los funcionarios, tenía que estar pasando afuera", señala uno de sus directores, Juan José Cladera.
Aunque todavía se está instrumentando el área operativa, las autoridades aclaran que se asemejarán más a un banco privado que al BHU. Nada está estipulado, pero es probable que los créditos sean hasta por el 70% del valor del inmueble, hasta 15 años, en Unidades Indexadas, y con una tasa "acorde al mercado", de alrededor del 8%. Tampoco están claros los requisitos que se exigirán, pero se trabajará en dos modalidades: quienes tengan ingresos por salario y aquellos que no poseen ingresos fijos.
"Nuestra aspiración es aparecer en el segundo semestre de este año. De pronto empezamos antes con algunos casos o sectores. Dependerá también de la evolución del BHU. Queremos ver cómo queda su situación para poder cristalizar esta propuesta", afirma Cladera.
Según recuerda el director, el República no otorga préstamos hipotecarios para todo público desde hace al menos 50 años. "Esta decisión es importante para el resto del sistema financiero. Dará mayor seguridad por su potencial".
PRIVADOS. Además del próximo regreso de los dos bancos estatales, al menos siete instituciones privadas ya están en carrera por captar uruguayos deseosos de acceder a su casa propia. ABN Amro, Bandes, Crédit Uruguay, Discount, Itaú, Santander y Nuevo Banco Comercial ofrecen diversos planes, y algunos incluso los reforzaron con novedosas y hasta tentadoras propuestas.
Prácticamente todas las entidades poseen criterios comunes, como por ejemplo: el máximo que financian es el 70% del valor del inmueble, y suelen pedir un ingreso mínimo de alrededor de 1.000 dólares mensuales del núcleo familiar (solicitante más cónyuge). Además, la cuota a pagar no puede nunca superar el 30% del ingreso.
De ahí en más, existen muchas variables. Los plazos pueden ir desde uno hasta 10, 15, 18 o 25 años, y las tasas desde 4,5% hasta 10% anual, todo según el plan y el banco elegido (ver recuadro).
Algunas entidades están impulsando especialmente sus planes.
El ABN Amro lanzó esta semana dos nuevas modalidades de crédito. Al préstamo común, sumó uno de "cuota decreciente" por el cual cada 10.000 dólares la persona paga cuotas de 170 el primer lustro, 110 el segundo y 70 el último. Cabe destacar que con esta modalidad el crédito es a 15 años y no puede sacarse a menos tiempo. Lo mismo sucede con la novedad de "cuota bonificada", en cuyo caso si el solicitante abona siempre en tiempo y forma, el banco le regala la cuota número 12 de cada año. "Así, un buen pagador puede ahorrarse 15 cuotas a lo largo de toda la financiación. El interés que maneja la institución es de 10%, tanto en dólares como UI", señala el gerente de banca consumo, Ricardo Martínez.
CAPTAR CLIENTES. El Crédit, en tanto, es el banco privado que ofrece la tasa más baja y el plazo más largo del mercado, pero también exige, para Montevideo y Maldonado, un ingreso mínimo de 1.300 dólares mensuales (baja a 1.000 para el resto del país). El gerente de Marketing del banco, Aldo Reyes, aclaró que no hay trampas en la tasa de 4,5% que brindan en Unidades Indexadas.
"Nuestra estrategia no es la rentabilidad. Intentamos capturar clientes a largo plazo, para luego fidelizarlo con otros productos; una cuenta, una tarjeta de crédito", explica el ejecutivo bancario.

Se señala que el fenómeno hipotecario es lo mejor que le puede pasar a los uruguayos.
"Tendrán una opción más de acceso a la vivienda. Asimismo, la industria inmobiliaria crecerá sostenidamente en los próximos años, Y, por su parte, el gobierno, verá como miles de familias compatriotas obtienen una solución habitacional en el mercado, sin costo alguno para el Estado. Éste solo debe asegurar o mejorar las actuales reglas de juego. Con eso basta".
Juan y María podrán comprar su apartamentito de 50 mil dólares; los propietarios y empleados inmobiliarios trabajarán a toda carrera; y las autoridades gubernamentales sentirán que están propiciando el ambiente para que el sueño del techo propio sea realidad para los uruguayos.
Las reglas para acceder a un crédito bancario
¿Qué necesita usted para beneficiarse de un crédito hipotecario? ¿Bajo qué condiciones un banco le prestaría el dinero para comprarse una casa? Aquí se detallan algunas de las premisas básicas, pero lo mejor antes de solicitar un préstamo es informarse personalmente de todas las posibilidades existentes en plaza.
En primer lugar, la institución se asegura de avalarlo como sujeto de crédito: casi todos los bancos exigen un ingreso nominal mínimo del núcleo familiar (solicitante más cónyuge) de unos 25.000 pesos; debe tener una antigüedad laboral de entre uno y cuatro años (depende si es empleado o trabaja en forma independiente) y, claro está, tener buenos antecedentes crediticios. La edad también es una limitante. El piso es 21 años y, en general, la persona no debe superar los 65 años cuando termine de pagar el crédito (el Crédit Uruguay sube ese límite hasta 80 años).
Si cumple con todos esos requisitos -y algún otro que se exija según la entidad bancaria- y lo prueba con la documentación correspondiente, está en condiciones de solicitar el préstamo. Ahora bien, el monto que puede pedir se determinará por otras variables. La mayoría financia como máximo el 70% del valor de la propiedad (el Santander llega hasta 80% en UI). Ese 70% puede ser como mucho 100.000, 150.000 o 200.000 dólares, según la entidad, que además tienen mínimos de 8.000 o 10.000 verdes.
Por ejemplo, si desea comprar una casa de 50.000 dólares, un banco le prestará un máximo de 35.000. El plazo de la financiación lo elige usted, pero está condicionado por sus ingresos mensuales, ya que la cuota no puede superar el 30% de los mismos. Según el banco, varía la tasa. Casi todas las entidades tienen en su página web una "calculadora de préstamo", para cuantificar la cuota, según el monto pedido y el plazo para pagarlo.
Para graficar, con una tasa de 4,5%, si pide 35.000 dólares a 10 años su cuota sería de $10.040 por mes, a 25 años $6.362, ajustándose al valor de la UI. Con una tasa de 10%, y solicitando el mismo monto, a 10 años su cuota sería de $14.044.
Algunos bancos cobran aparte los trámites administrativos.
Solidez versus volatilidad
POR PS. VERÓNICA MASSONIER*
En la sociedad uruguaya tradicional, la casa propia constituyó un símbolo de las aspiraciones compartidas, un código común entre distintos estilos de vida. En una cultura que sustentaba fuertemente el ahorro como base del crecimiento, los "ladrillos" significaron no solamente la inversión "segura"; también la representación de algunos valores: lo sólido y lo que perdura.
En todos los estudios se advertía la atracción de los materiales nobles y de los modelos de construcción tradicionales, frente a otros considerados menos perdurables (techos livianos, modalidades prefabricadas): la duración constituía una aspiración en sí misma, incluso superando en muchos casos al diseño, la belleza o la funcionalidad.
¿Cuáles son los cambios que se advierten? En primer lugar, estudios muestran hoy que cada vez es más ilusorio hablar de la "sociedad uruguaya" como un todo, y analizar las aspiraciones de manera única. La segmentación ha avanzado y los gustos, preferencias, sueños y motivaciones divergen en los diferentes grupos sociales, cambian de generación en generación y constituyen estilos de vida que es necesario comprender uno a uno: el tejido social es menos masivo, menos uniforme y menos igualitario.
Se advierten transformaciones en los estilos de vida que impactan de forma directa en este punto. Las generaciones más jóvenes han crecido en un mundo en el que el "futuro" ya no se ve como algo predecible. Los ciclos se acortan, los trabajos ya no se piensan "para toda la vida", las migraciones continúan vigentes. Si no podemos predecir el futuro ¿cómo podemos apostar a un lugar físico fijo, inamovible, concebido como "definitivo"?
Por otro lado, también se tambalea la cultura del ahorro. En un mundo que cada poco nos sacude con un giro sorprendente ¿tiene sentido postergar las satisfacciones del presente por un objetivo lejano? ¿Estamos en condiciones de hacer apuestas a largo plazo? Estas inquietudes se instalan con fuerza.
¿Significa esto que la casa propia ha perdido valor como objetivo y como símbolo? No necesariamente. La casa propia continúa siendo una meta y una "necesidad sentida" para grandes mayorías. En un mundo que muestra la volatilidad de otras inversiones, que nos somete constantemente a la incertidumbre, la solidez de lo tangible transmite el sentido de la permanencia: los "ladrillos" no van a desaparecer fácilmente. Aquello que no se desvanece, lo que simboliza nuestro "lugar en el mundo", sigue siendo un objetivo humano por naturaleza.
* Psicóloga experta en investigación de mercado y opinión pública